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買賣容積暴利又不用繳稅

房東:阿凱
發表時間:2015-05-20







新聞幕後-買賣容積 大咖才玩得起



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工商時報【蔡惠芳】


「容積買賣只能現金交易、不能申請銀行貸款,所以市場『門檻』高、『玩咖』少;雖然獲利大概3、4成,但相對高於買賣預售屋利潤」這是容積買賣市場大戶的心聲。


多家建商齊歎,目前僅能遷就容積買賣的市場遊戲規則,因為政府推動「容積銀行」尚未擬定具體配套,恐怕未來還是愈買愈貴!


國內容積買賣向來是一個神秘又不透明的市場。自公布實施古蹟土地容積移轉辦法、都市計畫法都市計畫容積移轉實施辦法等法源,建商為降低每建坪單位成本,愈來愈仰賴容移,以增加開發案的可售樓地板面積,以達獲利極大化。


至於容積買賣的管道,主要有2,一是迪化街、大稻埕的古蹟;二是道路用地、公共設施保留用地。


由於銀行不予貸款、必須用現金交易,經營容積買賣市場的業者,資金必須雄厚,「門檻」相對較高,檯面上業者並不多。


例如,寬頻房訊公司董事長游世一,就是坐擁容積的知名大戶玩咖之一;此外,最近房市爆紅、發燒的桃園,最大戶則是普羅不動產開發,興富發、寶佳、麗寶、中悅等A咖建商,大多是向普羅收購容積;另外有些經營古蹟改造、都更的辜姓、劉姓建築師等,也兼營容積買賣。


由於買賣容積獲利豐厚,食髓知味者紛紛前仆後繼加入炒作行列,甚至寬頻房訊還有徒子徒孫紛紛自立門戶,加入容積市場成為新大戶。


至於獲利空間?據悉有些業者早在1999年發布實施都市容積移轉實施辦法之前,陸續在市場上吃貨,台北市買進古蹟或道路用地的成本,大概只有公告現值的20%,新莊只有15%到18%,經歷10餘年,容積身價迄今至少大漲10倍!


一般而言,容積「大盤商」一進一出,轉手給需要容積的建商,估計獲利至少3至4成。某容積「大戶」坦言,近幾年該公司每1個月平均賣掉2億元容積,是景氣歹歹下少數「不敗」的高獲利行業。


最近台中也有仲介和投資客,改行當容積買賣業,今年初傳出,有人以公告現值100至103%的價格買進道路用地,不到1個月竟加價3成,以130至135%的價格轉手賣給建商,甚中不必繳半毛稅,看在台中建商眼中,自然不是滋味。






 


法律漏洞 轉手獲利 免繳半毛稅



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中國時報【沈婉玉╱台北報導】


國稅局官員說,目前較常見富人利用容積移轉來規避遺贈稅的避稅案例。因公設地贈與子女免贈與稅,曾有建商購買公設地後贈與給子女,子女再轉贈給地方政府,換取容積獎勵。子女取得容積後,再與父親合建,最後取得上千萬元的售屋款。國稅局發現此種取巧移轉財產的方式,已依實質課稅原則來課稅。


都市建地稀少、寸土寸金,不少業者將腦筋動到提高「容積率」上,藉容積獎勵措施,收購道路用地、古蹟等取得容積權益,再轉手將容積移轉、高價賣給開發商,讓小巷道也可蓋出摩天大樓,讓建商賺更多。財政部表示,容積移轉,屬於「權利」買賣,要課所得稅,企業則有營業稅、營所稅問題。


目前政府有不少容積獎勵措施,是目前建商趨之若鶩的熱門「鍍金術」之一。建商先低價購買冷門地段的古蹟或公共設施保留地,捐贈給政府後取得容積率,再將容積移轉到燙金地段的建案上使用,一來一往之間獲益可觀,但卻幾乎不用繳稅。


財政部官員表示,移轉容積,並非真實的土地或房屋的買賣,屬權利的交易,必須就取得的對價申報繳納財產交易所得稅,沒有課徵土地增值稅、奢侈稅等問題。企業若因容積移轉取得代價,也必須開立統一發票並繳營業稅。


不過,依照「古蹟土地容積移轉辦法」或「都市計畫容積移轉實施辦法」捐出土地、取得容積權益的原始地主,賣出容積的獲利,可百分百減除成本費用,等於免所得稅。第二手之後的容積買賣,獲利才要課所得稅。


也就是說,業者先收購古蹟、公設保留地後,捐地給政府換取可移轉容積,再自建或出售容積給其他建商賺取的暴利,不必繳所得稅、土增稅和奢侈稅等,儼然形成暴利者逃漏稅的超級大黑洞。


「容積移轉,現在實際幾乎沒繳稅。」不動產業者指出,出售土地與房屋要到地政事務所辦理產權過戶手續,地政事務所依規定要將出售不動產的資料通報國稅局,一漏報國稅局就查得到。但是,容積買賣又不用登記,除非是必須揭露重大訊息的上市公司,大家根本不會乖乖自己去申報繳稅。




買賣容積暴利 財長:嚴查逃漏稅



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工商時報【記者林淑慧╱台北報導】


財政部長張盛和表示,個人出售古蹟或未徵收公共設施保留地的容積率,具有權利交易性質,必須按取得對價申報財產交易所得,課徵綜合所得稅;未來將會要求國稅局針對容積移轉,加強查緝逃漏稅。


張盛和指出,非土地所有權人的容積率買賣,目前併入所得稅機制中課稅,有所得者應主動誠實申報;針對私人容積移轉獲利可觀,他將要求國稅局加強查核納稅人是否有未申報或申報不實的情況,同時也呼籲相關利害人可提出檢舉,檢舉獎金最高400萬元。


國稅局官員強調,逃漏所得稅若經人檢舉,凡在核課期間7年內案件,國稅局有公權力可依法補稅帶罰,呼籲納稅義務人切莫低估國稅局的查核能力。


財政部表示,土地所有權人依據「古蹟土地容積移轉辦法」或「都市計畫容積移轉實施辦法」取得的土地容積權益,可免繳所得稅,但是非土地所有權人的容積率買賣,將被認定為權利移轉,必須課徵所得稅。


至於報稅方式,按現行稅法規定,應以從第三人取得的對價,減除原始取得的成本,以及因取得、改良或移轉容積權益而支付的費用,以其餘額申報財產交易所得額,併計其他所得項目,在每年5月申報個人綜所稅。


另外,企業、機關、團體或組織出售土地容積移轉權益,所取得的收入則屬於銷售勞務,依法也必須課徵營業稅。














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  • 1 樓住戶:林淑屏
    發表時間:2015-09-30

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    該公司口碑才是重點
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    小技巧:
    1.不論是小品牌或是大品牌口碑好才是最重要
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